Gentrification: Tại sao nó là một vấn đề?

Gentrification là quá trình những người và doanh nghiệp giàu có hơn chuyển đến các khu dân cư ít giàu có hơn trong lịch sử. Trong khi một số chuyên gia quy hoạch đô thị nói rằng tác động của quá trình chỉnh trang đô thị hoàn toàn có lợi, thì những người khác lại cho rằng nó thường dẫn đến những hậu quả xã hội có hại, chẳng hạn như sự phân biệt chủng tộc và mất đi sự đa dạng văn hóa.

Mặc dù không có định nghĩa được thống nhất chung về thuật ngữ này, nhưng quá trình chỉnh trang đô thị thường được coi là quá trình mà theo đó các khu dân cư có thu nhập thấp hơn theo truyền thống được chuyển đổi—theo hướng tốt hơn hoặc tồi tệ hơn—bởi một dòng cư dân có thu nhập cao hơn và các doanh nghiệp có lợi nhuận cao hơn.

Hầu hết các học giả chỉ ra hai nguyên nhân kinh tế xã hội liên quan đến sự hiền lành. Đầu tiên trong số này, cung và cầu, bao gồm các yếu tố nhân khẩu học và kinh tế thu hút cư dân có thu nhập cao chuyển đến các khu dân cư có thu nhập thấp hơn. Nguyên nhân thứ hai, chính sách công, mô tả các quy tắc và chương trình do các nhà hoạch định chính sách đô thị thiết kế để khuyến khích quá trình chỉnh trang đô thị như một phương tiện để đạt được các sáng kiến “đổi mới đô thị”.

Cung và cầu

Lý thuyết về sự hiền lành từ phía cung dựa trên tiền đề rằng các yếu tố khác nhau như tội phạm, nghèo đói và tình trạng thiếu bảo trì nói chung sẽ đẩy giá nhà ở nội thành xuống mức mà những người bên ngoài giàu có thấy có lợi khi mua và cải tạo nó. hoặc chuyển đổi nó sang mục đích sử dụng có giá trị cao hơn. Sự phong phú của những ngôi nhà giá rẻ, cùng với khả năng tiếp cận công việc và dịch vụ thuận tiện ở trung tâm thành phố, ngày càng khiến các khu dân cư nội thành trở nên hấp dẫn hơn so với vùng ngoại ô đối với những người có khả năng tài chính tốt hơn để chuyển đổi nhà ở nội thành thành nhà cho thuê giá cao hơn tài sản hoặc nhà ở một gia đình.

Nhân khẩu học đã chỉ ra rằng những người trẻ tuổi, giàu có, không có con đang ngày càng bị thu hút bởi các khu dân cư nội thành sang trọng. Các nhà khoa học xã hội có hai lý thuyết cho sự thay đổi văn hóa này. Để tìm kiếm nhiều thời gian nhàn rỗi hơn, những người lao động trẻ, giàu có đang ngày càng tìm đến các thành phố trung tâm gần nơi làm việc của họ. Các công việc sản xuất cổ xanh rời khỏi các thành phố trung tâm trong những năm 1960 đã được thay thế bằng các công việc trong các trung tâm dịch vụ tài chính và công nghệ cao. Vì đây thường là những công việc văn phòng được trả lương cao, các khu vực lân cận gần nội thành thu hút những người giàu có đang tìm kiếm các tuyến đường đi làm ngắn hơn và giá nhà thấp hơn ở các khu dân cư già cỗi.

Thứ hai, quá trình chỉnh trang đô thị được thúc đẩy bởi sự thay đổi trong thái độ và sở thích văn hóa. Các nhà khoa học xã hội cho rằng nhu cầu ngày càng tăng đối với nhà ở trung tâm thành phố một phần là kết quả của sự gia tăng thái độ chống ngoại ô. Nhiều người giàu hiện nay thích “sự quyến rũ” và “đặc điểm” nội tại của những ngôi nhà cũ hơn và thích dành thời gian nhàn rỗi—và tiền bạc—để trùng tu chúng.

Khi những ngôi nhà cũ được khôi phục, đặc điểm tổng thể của khu phố được cải thiện và nhiều cơ sở kinh doanh bán lẻ mở cửa để phục vụ số lượng cư dân mới ngày càng tăng.

Các yếu tố chính sách của chính phủ

Chỉ riêng yếu tố nhân khẩu học và thị trường nhà ở hiếm khi đủ để kích hoạt và duy trì quá trình chỉnh trang đô thị trên diện rộng. Các chính sách của chính quyền địa phương khuyến khích những người giàu có mua và cải thiện những ngôi nhà cũ ở những khu dân cư có thu nhập thấp cũng quan trọng không kém. Ví dụ: các chính sách giảm thuế để bảo tồn di tích lịch sử hoặc cải thiện môi trường khuyến khích quá trình chỉnh trang đô thị. Tương tự như vậy, các chương trình của liên bang nhằm giảm lãi suất cho vay thế chấp ở những “khu vực chưa được phục vụ đầy đủ” theo truyền thống khiến việc mua nhà ở những khu dân cư sang trọng trở nên hấp dẫn hơn. Cuối cùng, các chương trình cải tạo nhà ở công cộng của liên bang khuyến khích thay thế các dự án nhà ở công cộng bằng nhà ở dành cho một gia đình ít đông đúc hơn, đa dạng hơn về thu nhập đã khuyến khích sự hiền lành trong các khu dân cư từng bị tàn phá bởi nhà ở công cộng xuống cấp.

Trong khi nhiều khía cạnh của quá trình chỉnh trang đô thị là tích cực, quá trình này đã gây ra xung đột chủng tộc và kinh tế ở nhiều thành phố của Mỹ. Kết quả của quá trình chỉnh trang thường mang lại lợi ích không tương xứng cho những người mua nhà sắp tới, khiến những cư dân ban đầu bị phản đối về mặt kinh tế và văn hóa.

Bắt nguồn từ Luân Đôn vào đầu những năm 1960, thuật ngữ chỉnh trang đô thị được sử dụng để mô tả dòng chảy của một “dân quý tộc” mới gồm những người giàu có vào các khu dân cư có thu nhập thấp. Ví dụ, vào năm 2001, một báo cáo của Viện Brookings đã định nghĩa quá trình chỉnh trang đô thị là “…quá trình mà các hộ gia đình có thu nhập cao hơn thay thế những cư dân có thu nhập thấp trong một khu phố, làm thay đổi đặc điểm cơ bản của khu phố đó.”

Thậm chí gần đây hơn, thuật ngữ này được áp dụng một cách tiêu cực để mô tả các ví dụ về “đổi mới đô thị”, trong đó những người giàu có—thường là người da trắng—cư dân mới được thưởng vì đã “cải thiện” một khu dân cư cũ đang xuống cấp bằng chi phí của những cư dân có thu nhập thấp hơn—thường là người da màu— những người bị đẩy ra ngoài do giá thuê tăng cao và các đặc điểm kinh tế và xã hội đang thay đổi của khu vực lân cận.

Hai hình thức di dời dân cư chủng tộc được quan sát thường xuyên nhất. Di dời trực tiếp xảy ra khi tác động của quá trình chỉnh trang đô thị khiến cư dân hiện tại không thể trả chi phí nhà ở ngày càng tăng hoặc khi cư dân bị đuổi ra khỏi nhà do các hành động của chính phủ như buộc phải bán miền nổi tiếng để nhường chỗ cho sự phát triển mới, có giá trị cao hơn. Một số nhà ở hiện tại cũng có thể trở nên không thể ở được do chủ sở hữu ngừng bảo trì trong khi chờ đợi thời điểm tốt nhất để bán để tái phát triển. 

Sự di dời dân cư gián tiếp do phân biệt chủng tộc xảy ra khi những người có thu nhập thấp khác bỏ trống các đơn vị nhà ở cũ hơn mà những người có thu nhập thấp khác không thể mua được. Việc di dời gián tiếp cũng có thể xảy ra do các hành động của chính phủ, chẳng hạn như luật phân vùng “loại trừ” mang tính phân biệt đối xử cấm phát triển khu dân cư thu nhập thấp.

Sự dịch chuyển chủng tộc ở khu dân cư do quá trình chỉnh trang đô thị thường được coi là một hình thức phân biệt chủng tộc trên thực tế hoặc sự tách biệt các nhóm người do hoàn cảnh gây ra chứ không phải do luật pháp, chẳng hạn như luật Jim Crow ban hành để duy trì sự phân biệt chủng tộc ở miền Nam nước Mỹ trong thời gian đăng -Civil War Tái thiết thời đại.

Việc thiếu nhà ở giá rẻ, một vấn đề từ lâu ở Hoa Kỳ, thậm chí còn trở nên tồi tệ hơn do tác động của quá trình chỉnh trang đô thị. Theo một báo cáo năm 2018 từ Trung tâm nghiên cứu chung về nhà ở của Đại học Harvard, cứ ba hộ gia đình Mỹ thì có gần một hộ gia đình chi hơn 30% thu nhập cho nhà ở, với khoảng 10 triệu hộ gia đình chi hơn 50% thu nhập cho chi phí nhà ở.

Là một phần của quá trình chỉnh trang, nhà ở dành cho một gia đình giá cả phải chăng cũ được cải thiện bởi những cư dân mới đến hoặc được thay thế bằng các dự án căn hộ cho thuê cao. Các khía cạnh khác của quá trình chỉnh trang đô thị, chẳng hạn như chính phủ áp đặt quy mô lô đất và diện tích nhà tối thiểu và luật phân vùng cấm căn hộ cũng làm giảm nguồn cung nhà ở giá rẻ hiện có.

Đối với các nhà quy hoạch đô thị, nhà ở giá rẻ không chỉ khó tạo ra mà còn khó bảo tồn. Thường hy vọng khuyến khích quá trình chỉnh trang đô thị, chính quyền địa phương đôi khi cho phép trợ cấp và các ưu đãi khác để xây dựng nhà ở giá rẻ hết hạn. Sau khi hết hạn, chủ sở hữu có thể tự do chuyển đổi các đơn vị nhà ở giá rẻ của họ sang nhà ở đắt tiền hơn theo giá thị trường. Một lưu ý tích cực là nhiều thành phố hiện đang yêu cầu các nhà phát triển xây dựng một tỷ lệ phần trăm cụ thể các đơn vị nhà ở giá rẻ cùng với các đơn vị giá thị trường của họ.

Thường là sản phẩm phụ của sự dịch chuyển chủng tộc, sự dịch chuyển văn hóa diễn ra dần dần khi sự ra đi của những cư dân lâu năm làm thay đổi đặc điểm xã hội của khu dân cư sang trọng. Khi các địa danh cũ của khu phố như nhà thờ lịch sử của người da đen đóng cửa, khu phố mất đi lịch sử và những cư dân lâu năm còn lại của nó mất đi cảm giác thân thuộc và hòa nhập. Khi các cửa hàng và dịch vụ ngày càng đáp ứng nhu cầu và đặc điểm của cư dân mới, những cư dân lâu năm còn lại thường cảm thấy như họ bị xáo trộn mặc dù vẫn sống trong khu phố.

Khi dân số có thu nhập thấp ban đầu được thay thế bằng cư dân có thu nhập trung bình và cao, cấu trúc quyền lực chính trị của khu dân cư hiền lành cũng có thể thay đổi. Các nhà lãnh đạo địa phương mới bắt đầu phớt lờ nhu cầu của những cư dân lâu năm còn lại. Khi những cư dân lâu năm cảm thấy ảnh hưởng chính trị của họ đang bốc hơi, họ càng rút lui khỏi sự tham gia của công chúng và có nhiều khả năng rời khỏi khu vực lân cận.

Mặc dù quá trình chỉnh trang đô thị diễn ra ở các thị trấn và thành phố trên khắp Hoa Kỳ, nhưng có lẽ những ví dụ rõ ràng nhất về tác động của nó có thể là một “vấn đề” có thể được nhìn thấy ở Washington, DC và Vùng Vịnh California.

Washington DC

Trong nhiều thập kỷ, nhiều người Mỹ da đen gọi Washington, DC một cách trìu mến là “Thành phố sô cô la” vì dân số của thành phố chủ yếu là người Mỹ gốc Phi. Tuy nhiên, dữ liệu Điều tra dân số Hoa Kỳ cho thấy cư dân Da đen của thành phố đã giảm từ 71% dân số thành phố xuống chỉ còn 48% từ năm 1970 đến năm 2015, trong khi dân số da trắng tăng 25% trong cùng thời kỳ. Hơn 20.000 cư dân Da đen đã phải di dời từ năm 2000 đến năm 2013, khi Washington trải qua tỷ lệ chỉnh trang đô thị cao nhất nước Mỹ.

Trong số những cư dân Da đen còn ở lại, 23%, gần 1/4 sống dưới đường bất động sản ngày nay. Để so sánh, chỉ có 3% cư dân da trắng của Washington sống trong cảnh nghèo đói—tỷ lệ nghèo của người da trắng thấp nhất trên toàn quốc. Trong khi đó, quyền sở hữu nhà và số lượng đơn vị cho thuê giá cả phải chăng dành cho cư dân lâu năm của Washington tiếp tục giảm.

Vùng Vịnh California

Tại Vùng Vịnh của California—các thành phố San Francisco, Oakland và San Jose—sự thay thế nhanh chóng của các ngành công nghiệp và công việc cổ cồn xanh cũ bằng các công ty dịch vụ công nghệ, y tế và tài chính đã khiến phần lớn cư dân hiện tại phải di dời. Khi tiến trình chỉnh trang đô thị tiến triển, chi phí nhà ở và giá trị đất đai tăng vọt. Để tối đa hóa lợi nhuận của mình, các nhà phát triển đã xây dựng ngày càng nhiều căn hộ trên diện tích đất ngày càng ít đến mức Vùng Vịnh hiện là khu vực đô thị dày đặc thứ hai ở Mỹ sau Los Angeles.

Do quá trình chỉnh trang đô thị, chi phí nhà ở tăng chóng mặt ở Vùng Vịnh đã khiến nhiều người da màu, người già và người khuyết tật phải rời bỏ nhà cửa của họ. Từ năm 2010 đến năm 2014, số hộ gia đình trong khu vực có thu nhập hàng năm từ 100.000 USD trở lên tăng 17%, trong khi số hộ gia đình thu nhập thấp hơn giảm 3%.

Phần lớn cư dân mới giàu có, được trả lương cao trong khu vực là người da trắng, trong khi những người phải di dời là người da màu có thu nhập thấp hơn để chi cho nhà ở. Do đó, “nhà ở giá rẻ” hầu như không tồn tại ở khu vực San Francisco-Oakland. Theo Zillow, giá thuê trung bình cho một căn hộ một phòng ngủ rộng 750 foot vuông ở San Francisco hiện là gần 3.000 đô la mỗi tháng, trong khi giá trung bình của một ngôi nhà dành cho một gia đình đã lên tới 1,3 triệu đô la.

Bị ràng buộc trực tiếp với chi phí nhà ở tăng cao, một hệ quả khác của quá trình chỉnh trang vùng Vịnh là số lượng các vụ trục xuất ở San Francisco tăng mạnh. Tăng đều đặn kể từ năm 2009, các vụ trục xuất ở San Francisco đạt đỉnh điểm từ năm 2014 đến năm 2015 khi hơn 2.000 thông báo được ban hành—tăng 54,7% so với năm năm trước đó.

nguồn

• Lees, Loretta. “Người đọc Gentrification.” Routledge, ngày 15 tháng 4 năm 2010, ISBN-10: 0415548403.
• Zuk, Miriam. “Nâng cấp đô thị, Di dời, và Vai trò của Đầu tư Công.” Tài liệu về Quy hoạch Đô thị , 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
• Richards, Kathleen. “Các lực lượng thúc đẩy quá trình chỉnh trang đô thị ở Oakland.” East Bay Express , ngày 19 tháng 9 năm 2018, https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-drive-gentrification-in-oakland/Content?oid=20312733.
• Kennedy, Maureen và Leonard, Paul. “Đối phó với sự thay đổi của khu dân cư: Sơ lược về quá trình chỉnh trang đô thị và các lựa chọn chính sách.” Viện Brookings , 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
• Zukin, Sharon. “Cái chết và sự sống của những nơi đô thị đích thực.” Nhà xuất bản Đại học Oxford, ngày 13 tháng 5 năm 2011, ISBN-10: 0199794464.
• Herber, Chris. “Đo lường khả năng chi trả cho nhà ở: Đánh giá tiêu chuẩn 30 phần trăm thu nhập.” Trung tâm chung về nghiên cứu nhà ở , tháng 9 năm 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent- income-standard.
• Rusk, David. “Tạm biệt Thành phố Sô cô la,” Trung tâm Chính sách DC , ngày 20 tháng 7 năm 2017, https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.